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Calculadora de propiedad de inversión
Calcula los números antes de hacer una oferta — NOI, cap rate, flujo de efectivo, retorno sobre efectivo invertido y DSCR, con valores predeterminados de impuestos y seguro del Valle que puedes editar.
Compra y financiamiento
Ingreso de renta y gastos
Flujo de efectivo mensual estimado
-$611.54
-$7,339/año
Con estos números, el ingreso de la propiedad no cubre su servicio de deuda — pagarías de tu bolsillo cada mes.
Esto es un estimado de planeación basado en los números que ingresas, no es asesoría de inversión, fiscal ni legal, y no es una promesa de aprobación de préstamo ni de ningún retorno. El cap rate, el flujo de efectivo y el retorno sobre efectivo invertido dependen totalmente de tus suposiciones — verifica la renta, los gastos y los términos de financiamiento antes de ofertar. Habla con un prestamista, contador o abogado sobre tu operación específica.
Perspectiva a varios años
El flujo de efectivo del primer año es solo parte de la historia — a medida que la renta sube, el saldo de tu préstamo baja, y la propiedad (tal vez) se revaloriza. Aquí está la misma operación proyectada hacia adelante, según las suposiciones de abajo.
| Año | Valor de la propiedad | Saldo del préstamo | Tu capital | Flujo de efectivo acumulado | Retorno total | ROI total |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | $283,250 | $204,422 | $78,828 | -$7,339 | $2,740 | 3.6% |
| 3 | $300,500 | $200,316 | $100,184 | -$21,641 | $9,793 | 12.7% |
| 5 | $318,800 | $195,530 | $123,271 | -$35,443 | $19,077 | 24.8% |
| 10 | $369,577 | $179,795 | $189,782 | -$67,774 | $53,259 | 69.2% |
| 30 (préstamo liquidado) | $667,497 | $0 | $667,497 | -$168,163 | $430,585 | 559.2% |
Para el año 30, una vez liquidado el préstamo, esto proyecta un retorno total de $430,585 (559.2% de tus $77,000 invertidos) — combinando flujo de efectivo, amortización del préstamo y plusvalía. Cambia cualquier suposición de arriba para ver cómo cambia la perspectiva.
Proyectado, no prometido — el crecimiento de renta, la plusvalía y la inflación de gastos son suposiciones que tú controlas, no pronósticos que hagamos por ti. Los resultados reales dependen de tu mercado, tu propiedad y tu financiamiento.
Preguntas sobre propiedades de inversión
¿Qué cuenta como gasto operativo — y qué no?
Los gastos operativos son los costos recurrentes de operar la propiedad: impuesto predial, seguro, administración de propiedad, una reserva de mantenimiento/capex, y cuotas de HOA si aplica. Tu pago de hipoteca no es uno de ellos — el NOI se calcula antes del servicio de deuda, que es el error más común en versiones caseras de este cálculo.
¿Cuál es un buen cap rate para una renta en el Valle?
No hay un número que podamos afirmar aquí — el cap rate varía según el vecindario, el tipo de propiedad y su condición, y cambia con el mercado. Usa la calculadora de arriba para comparar oportunidades específicas entre sí y contra tus propias metas de retorno, en lugar de una regla general.
¿Qué es un préstamo DSCR, y qué proporción necesito?
Un préstamo DSCR te califica según el ingreso de renta de la propiedad en lugar de tu ingreso personal — común entre inversionistas del Valle. La mayoría de los prestamistas DSCR buscan una proporción de al menos 1.00–1.25, con enganches típicos de 20% a 25% (a veces desde 15% con buen crédito). Esto no es garantía de aprobación — los términos varían según el prestamista.
¿Por qué cambia el estimado de seguro cuando elijo otra ciudad?
Los condados de Cameron y Willacy (Harlingen, San Benito, Brownsville, South Padre Island) están en la zona costera de viento designada por TWIA, donde a menudo se requiere cobertura separada de viento/granizo y las primas son más altas. El condado de Hidalgo (McAllen, Edinburg, Mission, Pharr, Weslaco, Mercedes) no está en esa zona. De cualquier forma, consigue una cotización específica de la propiedad antes de confiar en el estimado.
¿Por qué South Padre Island usa un porcentaje de vacancia mucho más alto que otras ciudades?
Las propiedades de la isla son abrumadoramente rentas cortas/vacacionales, no contratos a largo plazo, y la ocupación de rentas cortas ahí ha rondado el 47%–53% en rastreadores recientes — muy lejos de una ocupación de tiempo completo. Es un modelo de renta fundamentalmente distinto a un contrato anual, así que necesita una suposición de vacancia diferente. Ingresa tu renta mensual como tu tarifa con ocupación completa y espera que las cuotas de administración también sean más altas.
¿Por qué el flujo de efectivo del primer año se ve peor que el retorno total más adelante?
Un solo año de flujo de efectivo operativo no captura todo lo que pasa financieramente — cada año tus inquilinos están pagando el saldo de tu préstamo, y (si el mercado coopera) la propiedad podría estar revalorizándose también. La perspectiva a varios años de arriba suma todo eso en un retorno total, que normalmente es una imagen más completa del rendimiento de una renta que el flujo de efectivo del primer año por sí solo.